Todo lo que hay que saber sobre el nuevo tributo que impulsa el poder Ejecutivo.
A pocos días de fin de año, el Gobierno apura una nueva iniciativa para aumentar la recaudación que tendrá fuertes repercusiones en el sector inmobiliario, uno de los más golpeados en los casi dos años de pandemia. En este contexto, el presidente Alberto Fernández firmará el Consenso Fiscal junto a las provincias que permite aumentar impuestos a las propiedades.
¿De qué se trata? Es un gravamen que se aplica a todo aumento de riqueza obtenido a título gratuito como consecuencia de una transmisión o acto de esa naturaleza, que comprenda a “bienes situados en su territorio y/o beneficie a personas humanas o jurídicas domiciliadas en el mismo”. En tanto, alcanza a herencias, legados, donaciones, anticipos de herencia y cualquier otra transmisión que implique un enriquecimiento patrimonial a título gratuito.
En la provincia de Buenos Aires ya rige desde 2011. Ahora, en el nuevo pacto proponen que en 2022 el resto de las provincias y la Ciudad de Buenos Aires puedan aplicar un impuesto a un aumento de riqueza obtenido por herencias y donaciones. “Hoy rige un impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes en la provincia para donaciones y herencias que afecta a quienes tienen una propiedad ahí y a quienes tienen residencia, independientemente de si el inmueble está en esa jurisdicción o no”, explicó a LA NACION Santiago Sáenz Valiente, socio fundador de Estudio SSV y Asociados y experto en cuestiones impositivas.
En este sentido, especialistas consultados por LA NACION advirtieron que en los próximos días o hasta que empiece a aplicarse cambios en la ley en otros territorios puede registrarse un mayor número de operaciones y elevar el récord registrado este año. “Hasta que aprueben nuevas leyes, es muy probable que quienes tengan inmuebles adelanten las donaciones o se desprendan de los inmuebles antes de que aprueben las leyes en las distintas provincias para no ser alcanzados por el gravamen”, indicó el tributarista Sebastián Dominguez, socio de SDC Asesores Tributarios.
Desde la la sanción de la Ley 27587, que fue aprobada por un unanimidad y que permite que las donaciones vuelvan a ser un instrumento viable y que garantice la seguridad jurídica de los argentinos, en 2021 se registró un récord de donación y se espera cerrar el año con más de 10.000 operaciones. Desde el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires indicaron a LA NACION que llevan registradas 9.500 donaciones y aún queda computar el último mes.
“Si hoy ponen ese impuesto van a encarecer el acto de donación y de alguna manera encarecer las transacciones de inmuebles. Cambia al momento de planificar financieramente los patrimonios de la familia”, dijo Daniel Bryn titular de Invertiré Real Estate.
Para Domínguez la iniciativa que forma parte del Consenso Fiscal “no debería aplicarse” por la presión tributaria actual y consideró que se trata de pagar distintos impuestos sobre un mismo bien. “Lo que va a pasar es que se va a generar un problema a nivel provincial de doble o múltiple imposición. Es bastante complejo. Ciudad dijo que no lo va a aplicar y se generarán una especie de paraísos fiscales si una jurisdicción no exige pagar impuesto o tiene alícuota más bajas porque van a tratar de domiciliarse ahí”, apuntó.
Qué tener en cuenta
¿Cuándo se paga? En la provincia de Buenos Aires se paga el impuesto cuando las transmisiones gratuitas superan los $1.344.000 en el caso de que sean de padres, hijos o cónyuges, mientras que para otros parentescos o “conocidos” se cobra desde los $322.800.
En tanto, las alicuotas van desde 1,6% (herencias menores a los $616.137) hasta un máximo de 6,4% para herencias de $78 millones en adelante.
¿A quiénes alcanza? El gravamen alcanza a personas físicas o jurídicas que reciben un bien ubicado en el distrito o que tienen domicilio en esa jurisdicción, independientemente que el inmueble este ubicado en otro lado. “Esto es muy complejo porque permite aplicar la ley con independencia de dónde estén radicados los bienes. O sea, pretende gravarlos bienes con independencia de donde se encuentren los bienes. Es un exceso de facultades que se ha tomado la provincia de Buenos Aires”, consideró Saenz Valiente.
¿Quiénes están exentos de pagarlo? Hay una exención al bien de familia. Mientras el bien heredado continúe en ese carácter por 5 años o más, quien lo hereda no tributa.
¿Cómo se valúan los inmuebles para pagar los impuestos? Las propiedades se valúan, de acuerdo a lo establecido por la ley, en función tres valores: el fiscal – que está entre el 35 0 40 % del valor de plaza o de mercado-, el impositivo de referencia – el del acto- y el del mercado – el valor de venta del inmueble. Ese monto, explicó Sáenz Valiente, se divide según la cantidad de beneficiaros y contempla el mayor valor impositivo, que es siempre el del mercado.
“Este impuesto se genera con una pretensión de dar previsibilidad que no es tal. Dicen que existe en la mayoría de los países del mundo pero es muy inconsistente decir eso. Porque para comparar tenes que comparar toda la estructura tributaria”, agregó
En tanto, especialistas en el sector destacan los potenciales conflictos que pueden surgir si se replica esta Ley en el resto del país.
Por ejemplo, durante la separación de bienes en un divorcio, si por un acuerdo particular se quiere ceder a una de las partes más de lo que le corresponde puede entrar en discusión si se trata de una donación y en ese caso deberá tributar el impuesto. O si se quiere obsequiar a un hijo un inmueble pude significar más rentable venderlo y darle el dinero para evitar pagar el impuesto.
¿Qué pasará cuando se establezca? Para los especialistas la implementación en distintos territorios puede generar varias complicaciones. “Van a aparecer normas de pagos a cuenta o de prioridad de poder fiscal, en la que se van a cruzar la ubicación del inmueble con la residencia del titular. Con lo cual va a resultar muy complicada su implementación, ya que no es racional tributar en dos jurisdicciones: o lo va gravar una o se deberá determinar un régimen de pagos cruzados”, señaló Saenz Valiente.
Por otro lado, el tema jurisdiccional también puede sumar complejidades. Si en Capital no se tributa pero alguien de Tucumán tiene una propiedad allí, esa provincia puede buscar adjudicarse el gravamen aunque en términos legales pueda ser discutible.
¿En qué provincia fracasó la aplicación del impuesto? En Entre Ríos existió pero a instancias de una presentación realizada por el Colegio de Escribanos, la Corte Suprema lo declaró inconstitucional y el impuesto se terminó derogando.
La presentación fundamentó la inconstitucionalidad en la “violación al principio tributario de igualdad, al principio constitucional de proporcionalidad, al principio tributario de no confiscatoriedad, y a los principios constitucionales de territorialidad y protección a la familia, citando doctrina autoral y jurisprudencia en apoyo de su posición y procediendo al análisis exhaustivo de cada uno de dichos principios”.
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